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产权到期后怎么办? 不看不知道产权40年和70年其实差大了!

发布日期:2019-11-30 05:02   来源:未知   阅读:

  当下,在普通住宅市场被严格调控后,不少开发商及中介的推波助澜,商业公寓、商务别墅(商务楼)等产品迅速升温,不少市民纷纷加入抢购大军。

  与70年产权的居住用地不同,商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋,出让后用地的使用年限为40年,用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所。

  多数购房者总以为产权70年,就意味着从买下这套房子开始往后70年内,房子的产权都归自己所有。

  专家表示,实际上,房屋的产权不单是“房屋所有权”这么简单,还包括“土地使用权”。房屋所有权归房主所有,而土地所有权归国家和集体所有,开发商只是合法租用土地,一般年限为40年、50年、70年,具体还要看土地出让性质:

  作为购房者,产权的计算时间自然也不是从购房拿证那天算起,而是从开发商拿到这块土地使用权之日开始。也就是说,如果开发商是2013年拿的地,但要在2019年才能交房,产权计算时间也是从2013年算起,而不是2019年。

  最大的区别其实是到期后,关于住宅去年全国两会有明确答复——住宅70年产权续期没有前置条件,不影响交易。至于公寓和商业项目,目前尚不得而知。

  据某房地产中介公司负责人傅经理分析,目前热衷商业公寓客群主要有两类:一是受限购影响的刚需客,购买公寓是一种“无奈之举”,且公寓一般面积小,总价低。二是投资客,手中有余钱,计划长期持有以出租获利。

  商务别墅在形态外观上与普通的住宅类别墅并无大的区别,甚至建造得比普通住宅还美观精致。对商务别墅感兴趣的客户,一般都大量自持资本,将资本投入这一领域,有一部分也用作自住。

  与低总价的商业公寓不同,商务别墅尽管单价比同地段普通别墅低,但总价动辄不菲,“至少也300多万起,600万-1000万也都很正常。”傅经理称,“尽管是商务别墅,但毕竟是别墅,属于较稀缺业态。”“而且商业地产的层高有优势,只要手续合规,业主可以加层,3层变5层不复杂。”

  据了解,2016年,国土资源部要求进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续,对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时,全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应,从而进一步调控住房供应结构。

  对于别墅用地的严控,早在2003年国土资源部就发布了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》的通知,要求优化土地供应布局和结构,停止别墅类用地的土地供应。此后,别墅类用地的管控持续升级。

  业内人士分析,目前市场上对别墅的需求依然旺盛,而业主也较为惜售。加上别墅用地的减少,香港最快开奖现场直播,未来更为稀缺。“商务别墅这一另类别墅在较长时期内还会繁荣,除非有政策加码介入。”

  据业内人士介绍,商用公寓和商墅只有按照土地出让合同约定在商业地块建设,同时要满足设计及建造规范比如灯光、进深、消防等要求才合规;如果任何一条不达标或超标,都属于违规。

  因此,购房者购房前一定要留意在售项目地块的出让情况,一般情况都有公示,另外要严格检查项目各证是否齐全。

  锐理(中国)山东区域公司总经理马光明分析,短期来看,公寓和商墅仍然利好,因为目前住宅尚处在政策严控期,但中期来看与市场有关,“一旦楼市遇冷,普通住宅都可能降温,更不用说公寓和商墅了。”

  从产品总体属性长期看,公寓和商墅虽然有“交易成本高、升值慢”不利因素,但相对售价低,租金回报高,尤其在核心地段如旅游集中区或商务集中区,由于人口租住需求旺盛,租金回报要远高于住宅。

  “总之,选择商业项目,要以租金回报率为基本出发点,好不好租,能不能租上高价一定要算清楚。”同时,马光明提醒,那些偏僻地段、游客稀少、没有商务办公人士、自身商业配套比较缺乏的项目一定要规避。

  对于购买商业公寓及商墅用于自住的意向者,专家建议,自住虽无租金投资回报的考量,但要留意居住成本,并考虑到后期出手的交易成本及升值空间,“毕竟换房周期大概也就短则三四年长则七八年左右。”

  专家表示,要留意政策的随时变化,“不排除政策突然加码,全国性的或者地区的调控文件出台,让这部分市场迅速变冷。”再者,要特别甄别不良开发商和中介的虚假宣传,“只提便宜、不限购等优势却不向客户做常识讲解和风险提示,意图让顾客稀里糊涂就下单,这样的公寓或者商墅项目极大可能是个坑”。

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